5 koraka: Proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj
Pregled hrvatskog tržišta nekretnina
Proces kupnje nekretnine bitno je jasno razumjeti, obzirom kako tržište nekretnina u Hrvatskoj trenutno obilježava kontinuirani rast cijena, posebno u najpopularnijim turističkim središtima. Obalna područja poput Istre, Dalmacije i Kvarnerskog zaljeva privlače investitore svojom prirodnom ljepotom, blizinom mora i bogatom kulturnom ponudom. Gradovi kao što su Dubrovnik, Split i Rovinj sve su traženiji za luksuzne nekretnine, dok je glavni grad Zagreb atraktivan zbog svojih poslovnih i obrazovnih mogućnosti.
Turizam ima presudnu ulogu u razvoju tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Stalni rast broja turista povećava potražnju za smještajnim kapacitetima, što dovodi do izgradnje novih nekretnina i obnove postojećih objekata. Privlačnost Hrvatske kao turističke destinacije dodatno podiže vrijednost nekretnina u priobalnim područjima i popularnim urbanim središtima.
Proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj
Stjecanje prava vlasništva nekretnine za strance
Strani ulagači koji žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj moraju se pridržavati određenih zakonskih propisa prije sklapanja pravnog posla. Proces kupnje nekretnine za državljane država članica EU uživaju slična prava kao i hrvatski državljani pri stjecanju nekretnina.
S druge strane, državljani izvan EU, poput američkih državljana, moraju osigurati da između njihove zemlje i Hrvatske postoji sporazum o reciprocitetu, odnosno uzajamnosti. Osim toga, svi potencijalni kupci moraju dobiti osobni identifikacijski broj (OIB), koji je nužan za sve financijske transakcije u zemlji. Također, strana osoba koja namjerava steći vlasništvo nekretnine u Hrvatskoj, mora ishoditi odobrenje nadležnog Ministarstva za poslove pravosuđa kako bi se vlasništvo nad nekretninom formaliziralo. Uz zahtjev za dobivanje suglasnosti, potrebno je priložiti i pravnu osnovu stjecanja prava vlasništva, poput ugovora o kupoprodaji ili zemljišnoknjižni izvadak.
Snažno se preporučuje angažiranje specijaliziranog odvjetnika za nekretnine kako bi se olakšalo poštivanje pravnih zahtjeva i izbjegli potencijalni izazovi tijekom postupka.
Tek nakon što nadležno Ministarstvo provjeri jesu li ispunjene sve pretpostavke za valjanost pravnog posla te izda suglasnost, strana osoba može ishoditi upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama.
Saznajte više o reciprocitetu na stranicama Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije.
Naknade i porezi kod kupnje nekretnine
U hrvatskom sektoru nekretnina potencijalni vlasnici trebaju očekivati i određene financijske obveze osim kupoprodajne cijene nekretnine. Glavna porezna obveza je porez na promet nekretninama (PPN), koji obično iznosi 3% procijenjene vrijednosti nekretnine. Kupci bi također trebali planirati dodatne troškove koji uključuju odvjetničke naknade povezane s provjerom dokumentacije i pripremom ugovora. Javnobilježničke naknade, troškovi prijedloga za upis prava vlasništva, kao i potencijalni troškovi poput usluga geodeta ili provizija koje se plaćaju agencijama za nekretnine također su važni čimbenici.
Koraci za provjeru vlasništva nekretnine
Ključan dio procesa kupnje nekretnine u Hrvatskoj jest ispitati vlasništvo na osnovu Zemljišnih knjiga, koji su temelj pravne sigurnosti vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj.. Kupcima se savjetuje da provedu detaljnu provjeru vlasničkog lista kako bi točno utvrdili informacijama o vlasništvu nad nekretninama, što osigurava jasnu i pouzdanu evidenciju svih pravnih odnosa vezanih uz nekretnine. Ova transparentnost omogućava sigurnost prilikom kupoprodaje, nasljeđivanja ili drugih pravnih poslova.
Svaki općinski sud u Hrvatskoj ima poseban odjel za zemljišne knjige, gdje se pohranjuju i ažuriraju podaci o pravnom statusu nekretnina. Ove knjige bilježe relevantne informacije za pravni promet nekretninama, uključujući stvarna prava kao što su vlasništvo, pravo građenja, založno pravo i pravo služnosti. Zemljišne knjige osiguravaju da svaka nekretnina, s jasno definiranim granicama, bude točno upisana. To omogućava vlasnicima da precizno znaju koja imovina im pripada, kako u fizičkom, tako i u pravnom smislu.
Saznajte više o zemljišnim knjigama u Hrvatskoj na našem blogu u članku o Zakonu o nekretninama i zemljišnim knjigama.
Provjera prostornih planova i mogućnosti gradnje
Prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj, ključno je potvrditi točnu lokaciju i granice nekretnine. To uključuje provjeru točnih koordinata putem službenih zapisa kako bi se izbjegli budući sporovi. Također je važno pažljivo ispitati regiju, okruženje i susjede kako bi se stekla cjelovita i realistična slika nekretnine.
Razumijevanje lokalnih akata o prostornom planiranju i građevinskih zakona nužno je kako bi se osiguralo da su budući projekti izvedivi i usklađeni s lokalnim propisima. Prostorni planovi određuju i usmjeruju razvoj djelatnosti i namjenu površina te uvjete za održivi i uravnoteženi razvoj na području grada ili općine. Najinteresantniji dio vezano za prostorne planove je onaj o stambenoj gradnji. Kako bi se uspješno ishodila građevinska dozvola za, primjerice, stambenu zgradu, nužno je ispuniti sve uvjete koje su navedene u lokalnim prostornim planovima. Uvjeti koji su najbitniji za takvu stambenu zgradu su:
- područje gradnje (stambena ili poslovna)
- minimalna veličina, širina i dubina građevinske čestice
- koeficijent iskoristivosti (kis) i koeficijent izgrađenosti (kig)
- postotak zelene površine na čestici
- broj parkirnih mjesta
- udaljenost od međa i slično
Svaki grad ili općina ima svoj plan korištenja zemljišta koji mora biti u skladu s planom županije. Istražite primjer prostornog plana grada Splita.
Sadržaj kupoprodajnog ugovora
Kupoprodajni ugovor nekretnine (ili predugovor) sadrži sve važne detalje kako bi se osiguralo da je transakcija između kupca i prodavatelja glatka i pravno obvezujuća. Ugovor uključuje osnovne informacije o trenutnom i budućem vlasniku, kao što su njihova puna imena, adrese i kontaktni podaci. Ovaj korak je ključan kako bi identiteti uključenih strana bili jasni i autentični. Ugovor također sadrži detaljan opis nekretnine, uključujući njezinu lokaciju, veličinu i posebne značajke, čime se osigurava da obje strane imaju jasan uvid u predmet transakcije.
Bitna stavka ugovora je dogovorena kupoprodajna cijena, koja mora biti jasno navedena kako bi se izbjegle nejasnoće. Uz to, modalitet plaćanja definira sve odredbe ili uvjete koje je potrebno ispuniti da bi se transakcija ostvarila. Na kraju, ugovor postaje važeći nakon ovjere potpise obiju strana, što ih zakonski obvezuje da ispune svoje obveze prema ugovoru.
Zašto odabrati licenciranu agenciju za nekretnine?
Odabir licencirane agencije za nekretnine nudi brojne prednosti koje osiguravaju da su vaši interesi zaštićeni tijekom cijelog procesa transakcije. U agenciji za nekretnine NOVUM Plus, iskusni tim odvjetnika i agenata posvećen je pružanju transparentne i etičke usluge, bilo da kupujete ili prodajete nekretninu u Splitu i okolici.
Kontaktirajte naš ured kako biste otkrili cijeli niz naših usluga koje su uključene u agencijsku naknadu, prilagođenih vašim specifičnim potrebama i željama prilikom kupnje ili prodaje nekretnina u Splitu i okolici.
