8 koraka za kupnju nekretnina u Hrvatskoj

Hrvatska je poznata po svojoj prekrasnoj obali koja se proteže duž Jadranskog mora. Sa svojih preko tisuću otoka, kristalno čistim morem i predivnim plažama, Hrvatska je postala jedno od najpoželjnijih mjesta za kupnju nekretnina u Europi. Blaga mediteranska klima pruža sunčana ljeta i blage zime, čineći Hrvatsku idealnom destinacijom za odmor tijekom cijele godine.
Osim prirodnih ljepota, Hrvatska se može pohvaliti i bogatom kulturnom baštinom. Povijesni gradovi poput Dubrovnika, Splita i Zadra privlače milijune turista svake godine. Zbog toga ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj ima veliki potencijal, ne samo za osobnu upotrebu, već i za turistički najam. Kupnja nekretnina u turističkim središtima može biti vrlo isplativa investicija.

Koji su važni koraci na koje morate obratiti pozornost kada kupujete nekretninu?

1. Dokumentacija i pravni status nekretnine

Prije nego što se odlučite za kupnju nekretnine u Hrvatskoj, ključno je temeljito provjeriti dokumentaciju i pravni status nekretnine. To uključuje provjeru vlasničkog lista ili zemljišnoknjižnog izvatka koji ima snagu javne isprave i služi kao dokaz o vlasništvu. Provjera vlasničkog lista pomaže vam da osigurate da je prodavatelj pravi vlasnik i da nema neplaćenih dugova ili sporova vezanih uz nekretninu. Više informacija o zemljišnoknjižnom izvatku pronađite ovdje.

Osim provjere vlasnika, potrebno je provjeriti legalnosti nekretnine. Građevinska dozvola potvrđuje da je nekretnina izgrađena u skladu s lokalnim zakonima i propisima, dok uporabna dozvola potvrđuje da je zgrada spremna za korištenje. Osim toga, energetski certifikat pruža detaljne informacije o energetskoj učinkovitosti zgrade, što je važno za dugoročne troškove održavanja i ekološki utjecaj.

2. Kako pribaviti OIB za strance?

Jedinstveni osobni identifikacijski broj (OIB) je neophodan za sve pravne poslove u Hrvatskoj, uključujući kupnju nekretnina. Strane fizičke ili pravne osobe mogu zatražiti OIB osobno ili putem punomoći u ispostavi porezne uprave. OIB se koristi za identifikaciju u službenim evidencijama i kod razmjene podataka s tijelima javne vlasti.

OIB je ključan za sklapanje pravnog posla vezanog uz nekretnine. Bez OIB-a ne možete zaključiti ugovor o kupoprodaji niti izvršiti prijenos vlasništva. Stoga je važno osigurati da imate OIB prije nego što započnete proces kupnje.

3. Ugovor o kupoprodaji

Nakon što ste provjerili nekretninu i odlučili se za kupnju, sljedeći korak je izrada predugovora ili ugovora o kupoprodaji. Ovaj dokument sastavlja odvjetnik kako bi zaštitio interese i prava kupca. U ugovoru je važno navesti sve uvjete prodaje, uključujući cijenu nekretnine, iznos i način plaćanja kapare te ostale uvjete.

U Hrvatskoj je uobičajeno plaćanje kapare u visini od 10% od kupoprodajne cijene nekretnine. Ovaj iznos se plaća prilikom potpisivanja predugovora. Kapara je osiguranje za obje strane u slučaju odustajanja. Ako kupac odustane, prodavatelj zadržava kaparu. Ako prodavatelj odustane, mora platiti dvostruki iznos kapare kupcu. Svaki predugovor ili ugovor o kupoprodaji mora biti ovjeren kod javnog bilježnika kako bi bio pravno valjan.

4. Dozvola za kupnju nekretnina za strance

Prava stjecanja vlasništva nad nekretninama za hrvatske državljane i za strane fizičke osobe iz EU-a su izjednačena. Međutim, državljani trećih zemalja mogu stjecati vlasništvo pod pretpostavkom uzajamnosti te moraju dobiti suglasnost od Ministarstva pravosuđa.

Uvjet uzajamnosti znači da strani državljanin može stjecati pravo vlasništva u Hrvatskoj ako bi hrvatski državljanin pod istim uvjetima mogao naslijediti pravo vlasništva u zemlji iz koje dolazi taj strani državljanin. Ministarstvo pravosuđa objavljuje popis zemalja s kojima postoji uzajamnost.

Za dobivanje suglasnosti Ministarstva potrebno je predati pisani zahtjev uz kupoprodajni ugovor, zemljišnoknjižni izvadak, uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam, ovjerenu presliku putovnice ili drugi dokaz o državljanstvu, te punomoć ako vas zastupa punomoćnik.

5. Plaćanje nekretnine i prijenos vlasništva

Nakon dobivanja svih potrebnih dozvola, potrebno je uplatiti preostali iznos cijene nekretnine putem bankarske transakcije kako je navedeno u ugovoru. Po primitku iznosa slijedi prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama predajom ugovora i tabularne izjave. Time se službeno potvrđuje da je kupac novi vlasnik nekretnine.

6. Porezne obveze pri kupnji nekretnine

Pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj morate platiti porez na promet nekretnina (PPN) koji iznosi 3% od kupoprodajne cijene, ako prodavatelj nije u sustavu PDV-a. Porez na promet nekretnina plaća kupac.
Kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza od strane porezne uprave.

7. Važnost stručne pomoći pri kupnji nekretnine

Kupnja nekretnine može biti složen proces, posebno za strane kupce. Iskusni savjetnici i agenti za nekretnine mogu pružiti potrebnu podršku i smjernice, pomažući vam da izbjegnete potencijalne zamke i osigurate uspješnu kupnju. Stručnjaci vam mogu pomoći u svim fazama kupoprodajnog procesa, od odabira nekretnine do pregovaranja oko uvjeta ugovora i rješavanja dokumentacije. Njihova stručnost može biti od velike koristi u zaštiti vaših interesa i prava. Imajte na umu surađivati s ovlaštenom i registriranom agencijom za nekretnine koje se nalaze u Registru posrednika unešenog od strane Hrvatske gopodarske komore.

8. Dugoročna ulaganja i održavanje nekretnine

Kupnja nekretnine nije samo trenutna transakcija; ona podrazumijeva dugoročno ulaganje. Redovito održavanje nekretnine ključno je za očuvanje njezine vrijednosti. To uključuje popravke, renovacije i redovito čišćenje. Ako planirate iznajmljivati nekretninu turistima, važno je osigurati adekvatno upravljanje i poštivanje zakonskih propisa. Kratkoročno iznajmljivanje može biti isplativo, ali zahtijeva pažljivo planiranje i održavanje. Prije nego što počnete iznajmljivati nekretninu, važno je upoznati se sa svim zakonskim zahtjevima i propisima. To uključuje registraciju, plaćanje poreza i pridržavanje lokalnih pravila i propisa.

Zaključak

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj može biti izuzetno isplativa investicija, bilo za osobnu upotrebu ili za turistički najam. Uz temeljitu provjeru dokumentacije, razumijevanje pravnih zahtjeva i savjete stručnjaka, možete osigurati siguran i uspješan proces kupnje.
Agencija za nekretnine NOVUM Plus i njeni iskusni agenti mogu vam uvelike pomoći pri odabiru i kupnji nekretnine. Osim razumijevanje lokalnog tržišta nekretnina, stručnjaci agencije NOVUM Plus mogu vam pružiti vrijedne smjernice i savjete kroz cijeli proces.

Dizajnirao Freepik