Porez pri kupnji nekretnine: Što kupci trebaju znati

Planirate li kupnju ili već posjedujete nekretninu u Hrvatskoj i zanima vas kako i koliko platiti porez? Na pravom ste mjestu jer agencija za nekretnine NOVUM Plus donosi vam najnovije informacije o kupnji i prodaji nekretnina te sve korisne detalje oko cijelog procesa kupoprodaje!

Porez i nekretnine u Hrvatskoj

Jedno je jasno: Prilikom kupnje nekretnine, plaćanje poreza je neizbježno.

No, koji porez te koliki će biti iznos poreza nakon kupnje nekretnine saznajte u nastavku. Sigurni smo kako ste se do sada susreli s mnoštvo različitih vrsta poreza te, ponekad, ne znate koji porez će kada nastupiti. U nastavku teksta pročitajte detalje oko porezne obveze kada kupujete nekretninu u Hrvatskoj te koje poreze možete očekivati. Prije svega potrebno je definirati određene stručne pojmove kako bih lakše razumjeli tematiku poreznog sustava.

Što je porez na promet nekretnina?

U Republici Hrvatskoj na promet nekretnine plaća se POREZ NA PROMET NEKRETNINA po poreznoj stopi od 3% te je taj porez definiran Zakonom o porezu na promet nekretnina. Ovaj porez vrijedi za svako stjecanje nekretnine. Međutim postoji iznimka. Na određene nekretnine u kojima je prodavatelj ili isporučitelj u sustavu PDV-a plaća se POREZ NA DODANU VRIJEDNOST po poreznoj stopi od 25%. Jedno je sigurno, nikada ne dolazi do dvostrukog oporezivanja. No, kada nastaje obveza za porezom i koju vrstu poreza plaćamo saznajmo u nastavku.

Da bi utvrdili visinu porezne obveze potrebno je prvo utvrditi poreznu osnovicu. POREZNA OSNOVICA je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Tržišna vrijednost nekretnine je cijena koja se postiže ili može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze, a predmet oporezivanja je PROMET NEKRETNINA. Prometom nekretnina smatra se SVAKO stjecanje vlasništva nekretnine, dok se stjecanjem nekretnine smatraju:

• kupoprodaja,
• zamjena,
• nasljeđivanje,
• darovanje,
• unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva,
• stjecanje dosjelošću,
• stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja,
• stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela,
• stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba (čl. 4. st. 2. Zakona o porezu na promet nekretnina).

Tko plaća porez na promet nekretnina?

Porez na promet nekretnina plaća se po svim drugim pravnim poslovima kojima se prenosi vlasništvo na nekretnini, bez obzira na to kako su stranke nazvale ugovor ili drugi pravni posao. Porez na promet nekretnina iznosi 3% i dužan ga je platiti stjecatelj ili kupac bez obzira plaća li se ili ne plaća stjecanje nekretnine.

Kad god se nekretnina stječe (kupnjom, darovanjem, uzdržavanjem, nasljeđivanjem), obveza za plaćanjem poreza postoji. Međutim, postoje iznimke. Plaćanje poreza na promet nekretnina regulirano je Zakonom o porezu na promet nekretnina, koji, kao što je ranije spomenuto, propisuje da promet nekretninama podliježu oporezivanju. Iznimno, stjecanje nekretnina koje podliježu porezu na dodanu vrijednost (PDV) ne smatra se prometom nekretnina (članak 5., stavak 2. Zakona o porezu na promet nekretnina). PDV se plaća kada dobavljač ili poduzetnik upisan u registar PDV-a prenosi vlasništvo nad građevinskim zemljištem i zgradama, ili njihovim dijelovima (uključujući zemljište na kojem su izgrađene), ako te zgrade i njihovi dijelovi nisu bili nastanjeni ili korišteni manje od 2 godine.

Tko ne plaća porez na prodaju nekretnine?

Postoje li situacije u kojima ste oslobođeni plaćanja poreza na nekretnine?

Odgovor je: DA, postoje situacije!

Neke iznimke od plaćanja poreza kategorizirane su tri skupine i to:

• kao opće iznimke,
• znimke pri prijenosu nekretnina u tvrtku
• znimke za nasljeđivanje, darove i druga stjecanja nekretnina bez naknade.

Prema općim iznimkama, porez pri kupnji nekretnine ne plaćaju osobe koje stječu nekretnine putem povrata oduzete imovine i komasacije nekretnina, izbjeglice i prognanici koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu, građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući zemljište) gdje su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima koji uređuju prodaju stanova sa stanarskim pravom.

Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem borave prema ugovoru o najmu, supružnike, potomke i pretke u izravnoj liniji uzdržavatelja koji stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju, osobe koje stječu određene dijelove nekretnina putem razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva (članak 13. Zakona o porezu na promet nekretnina), diplomatska ili konzularna predstavništva pod uvjetom uzajamnosti te međunarodne organizacije za koje je porezno oslobođenje dogovoreno međunarodnim ugovorom, kao i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, državna tijela, ustanove koje je osnovala isključivo Republika Hrvatska ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fundacije, sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska, Crveni križ i neprofitne pravne osobe za pružanje humanitarne pomoći.

Za više detalja o poreznim olakšicama možete posjetiti službenu web stranicu Porezne uprave Republike Hrvatske.

Koliki je porez na nekretnine?

Nakon ovjere ugovora o kupoprodaji nekretnine ili drugog pravnog posla, javni bilježnik automatski šalje podatke Poreznoj upravi, koja zatim izračunava iznos poreza i šalje rješenje na adresu kupca ili stjecatelja.

No, kako izračunati ukupan porez na promet nekretnine za vašu nekretninu?

Množenjem porezne osnovice s poreznom stopom.

Na primjer, ako ste kupili stan za 250.000 EUR,  porez na promet nekretnina koji ćete morati platiti iznosi 7.500 EUR (3% od 250.000 EUR).

Formula:

POREZ (EUR) = POREZNA OSNOVICA (EUR) x 0,03

Primjer:

7.500 EUR = 250.000 EUR x 0,03

Prijava prometa nekretnina

Kako bi se rasteretili nepotrebnih administrativnih opterećenja, Zakonom je propisano da će se prijava poreza na promet nekretnina smatrati prijavljenim dostavom isprava od javnih bilježnika, sudova i drugih tijela koja donose odluke o raspolaganju nekretninama, a isti su dužni dostaviti ugovore i druge dokumente Poreznoj upravi.

Međutim, ako ugovor o kupoprodaji ili drugi dokument o stjecanju vlasništva na nekretnini ne ovjeri ili ne sastavi javni bilježnik niti je izda sud ili javnopravno tijelo, porezni obveznik mora dostaviti prijavu i ispravu Poreznoj upravi i to prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.

Ispod možete preuzeti obrazac Prijave poreza na promet nekretnina, upute za popunjavanje obrasca, primjere ispunjenih obrazaca i popis dokumenata koje treba priložiti uz prijavu, kako je navedeno od strane Porezne uprave Ministarstva financija. Obrazac možete pronaći na službenoj web stranici Porezne uprave Republike Hrvatske.

Zaključak

Saznajte kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj i pratite naše buduće teme o nekretninama u Hrvatskoj! Zapratite naše službene stranice i saznajte kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj te se obratite našem stručnom timu agencije NOVUM Plus za sva dodatna pitanja vezano za nekretnine i porez pri kupnji nekretnine.

Designed by Freepik