Važnost zemljišnih knjiga i vlasničkih listova

Kupnja nekretnina u Hrvatskoj može se činiti kao jednostavan postupak, no zapravo obuhvaća niz pravnih aspekata koje je nužno razumjeti kako bi proces prošao bez komplikacija. Kada se odlučimo za kupnju stana ili kuće, često mislimo da kupujemo samo fizički objekt. Međutim, ono što zapravo stječemo je nekretnina ili, preciznije rečeno, čestica – određeni dio zemlje s onim što je s njom trajno povezano, bilo na površini ili ispod nje. Zbog toga je bitno razumjeti važnost zemljišnih knjiga, a detalje donosimo u nastavku teksta.

Što znači kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj nije samo transakcija koja uključuje fizički objekt. Prilikom kupnje, stječemo pravno priznato vlasništvo nad česticom zemlje i svim što je s njom trajno povezano. Ova definicija prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima obuhvaća zemljište, građevine, te sve što je ispod površine, kao što su podzemne instalacije. Zbog složenosti ovih pravnih odnosa, vrlo je važno temeljito provjeriti vlasništvo nekretnine kako bi se izbjegli kasniji problemi.

Nekretnine u Hrvatskoj obuhvaćaju različite vrste nepokretne imovine uključujući stanove, kuće, zemljišta i poslovne prostore. Kada kupujete nekretninu, stječete vlasništvo nad cijelom česticom zemlje na kojoj se nekretnina nalazi. To uključuje i eventualne zgrade, dodatke kao što su garaže, te sve trajne strukture koje su s njom povezane. Pravna sigurnost ovog vlasništva osigurava se upisom u zemljišne knjige.

1. Što su zemljišne knjige? 

Zemljišne knjige su temelj pravne sigurnosti vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj. One predstavljaju javni registar u kojem su upisani svi pravni odnosi koji se tiču nekretnina. Zahvaljujući zemljišnim knjigama, svi zainteresirani mogu provjeriti vlasništvo nad određenom nekretninom, što omogućava transparentnost i sigurnost u svim pravnim poslovima vezanim uz nekretnine.

2. Kako pristupiti zemljišnim knjigama u Hrvatskoj?

Pristup zemljišnim knjigama u Hrvatskoj moguć je na više načina. Najjednostavniji način je korištenje online portala Uređena zemlja, gdje unosom imena općine ili dijela grada možete vidjeti kako čestice stvarno izgledaju. Označene su žutim linijama, imaju svoje brojeve i određene nazive, što olakšava identifikaciju i provjeru. Također, svaki općinski sud u Hrvatskoj ima poseban zemljišnoknjižni odjel gdje se vode zemljišne knjige za određena geografska područja.

3. Transparentnost zemljišnih knjiga

Jedna od ključnih prednosti i važnosti zemljišnih knjiga je njihova transparentnost. Javnost ima pravo pristupa informacijama o vlasništvu nad nekretninama, što osigurava jasnu i pouzdanu evidenciju svih pravnih odnosa vezanih uz nekretnine. Ova transparentnost omogućava sigurnost prilikom kupoprodaje, nasljeđivanja ili drugih pravnih poslova.

Svaki općinski sud u Hrvatskoj ima poseban odjel za zemljišne knjige, gdje se pohranjuju i ažuriraju podaci o pravnom statusu nekretnina. Ove knjige bilježe relevantne informacije za pravni promet nekretninama, uključujući stvarna prava kao što su vlasništvo, pravo građenja, založno pravo i pravo služnosti. Zemljišne knjige osiguravaju da svaka nekretnina, s jasno definiranim granicama, bude točno upisana. To omogućava vlasnicima da precizno znaju koja imovina im pripada, kako u fizičkom, tako i u pravnom smislu.

4. Upis u zemljišne knjige

Upis prava vlasništva u zemljišne knjige ključan je korak u osiguranju pravne sigurnosti vlasništva nad nekretninom u Hrvatskoj, jer se vlasništvo nad nekretninom stječe isključivo upisom u zemljišne knjige. Drugim riječima, ako ste vlasnik nekretnine i imate pravovaljan dokaz o postojanju vlasništva nad nekretninom, ali niste upisani kao vlasnik u zemljišne knjige, vaša vlasnička prava nisu službeno priznata.
Za početak postupka upisa, potrebno je podnijeti prijedlog za upis, uz priloženu odgovarajuću dokumentaciju koja potvrđuje pravnu osnovu za upis, kao što je ugovor o kupoprodaji ili rješenje o nasljeđivanju. Također je važno platiti odgovarajuće sudske pristojbe i pridržavati se zadanih rokova kako bi postupak bio uspješan.

5. Što je zemljišnoknjižni izvadak?

Izvadak iz zemljišne knjige, poznat i kao vlasnički list, gruntovni izvadak ili zemljišnoknjižni izvadak, predstavlja javnu ispravu koja se izdaje za cijelo zemljišnoknjižno tijelo ili njegov određeni dio. Podaci navedeni u izvatku moraju točno odgovarati upisima u glavnoj knjizi. Ovaj dokument prikazuje stvarno i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja i predstavlja jedini valjani dokaz o pravu vlasništva nad određenom nekretninom. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige obavljaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine, poput ugovora o darovanju, kupoprodaji i zalogu. Izvadak je također potreban u raznim drugim postupcima, kao što su prijava prebivališta ili boravišta te ishođenje drugih prava.
Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri ključna dijela:

1. Posjedovnica: Ovaj dio sadrži opis nekretnina prema katastarskim podacima, uključujući vrstu nekretnine (npr. zemljište, kuća, stan), njenu lokaciju, površinu i druge fizičke karakteristike.
2. Vlastovnica: U ovom dijelu vlasničkog lista nalaze se podaci o vlasnicima nekretnine. Osim imena i prezimena vlasnika, ovdje su navedeni i udjeli pojedinih vlasnika u vlasništvu te pravna osnova stjecanja vlasništva (primjerice, kupoprodajni ugovor ili nasljedstvo).
3. Teretovnica: Ovaj dio navodi sva prava trećih osoba na nekretnini, poput hipoteka, zaloga ili služnosti. Također, ovdje se bilježe eventualni pravni sporovi ili ograničenja vezana uz nekretninu.

6. Procedura upisa prava vlasništva

Upis prava vlasništva u zemljišne knjige je ključan korak za osiguranje pravne sigurnosti vlasništva nad nekretninom u Hrvatskoj. Ovaj postupak potvrđuje pravni status nekretnine i štiti prava vlasnika.
Za pokretanje procesa upisa prava vlasništva, potrebno je podnijeti prijedlog za upis u dva primjerka. Uz prijedlog, treba priložiti odgovarajuću dokumentaciju koja potvrđuje pravnu osnovu za upis, poput izvornika ili ovjerenog prijepisa ugovora o kupoprodaji. Također je potrebno priložiti dokaz o državljanstvu stjecatelja prava vlasništva.
Za uspješan upis prava vlasništva, potrebno je platiti određenu sudsku pristojbu. Ako je osoba oslobođena plaćanja, mora priložiti odgovarajući dokaz o oslobođenju. Nakon što se dostavi sva potrebna dokumentacija i plati pristojba, nadležni zemljišnoknjižni odjel provjerava dokumente i donosi odluku o upisu prava vlasništva.
Zemljišne knjige igraju ključnu ulogu u osiguravanju pravne sigurnosti vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj. Bilo da ste kupac, prodavatelj ili netko tko jednostavno želi provjeriti vlasništvo nad određenom nekretninom, zemljišne knjige pružaju sve potrebne informacije.

Dizajnirao Freepik